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房企年報觀察 | 負債總額同比增加52.5% 美的置業降速

作者:李貝貝

來源:華夏時報

發布時間:2019-04-05 09:34:03

摘要:上市之后的首份年報顯示,2018年,美的置業的營業收入、毛利、核心凈利潤等均出現上升,此前備受關注的高負債率也有所下降。

房企年報觀察 | 負債總額同比增加52.5%  美的置業降速

華夏時報(www.tbgbj.icu)記者 李貝貝 上海報道

上市之后的首份年報顯示,2018年,美的置業的營業收入、毛利、核心凈利潤等均出現上升,此前備受關注的高負債率也有所下降。但與此同時,由于快速擴張、加速拿地,借高杠桿實現規模快速發展的美的置業,其負債總額進一步攀升,去年底負債總額達到1537.3億元,同比增加52.5%,且流動負債增幅較大,短期償債壓力或將增加。

目前,盡管定下2019年沖擊千億的目標,但美的置業放緩了2019年的規模增速。在奔向千億的道路上,美的置業如何平衡負債與規模之間的關系頗為引人關注。

負債總額同比增加52.5%

4月1日,美的置業以4.71億元競得廣東惠州一宗商住地塊,溢價率達24%,樓面價3941元/平米,首次進入惠州,而該地塊也創下年內博羅乃至惠州全市成交地塊樓面價新高。公開資料顯示,2019年以來,美的置業已相繼在徐州、泉州、常熟等城市拿下多幅地塊,顯示出一家中型房企積極擴張的姿態。

過去一年,這家資本市場的新兵同樣急速擴張、大規模拿地。

根據美的置業在3月28日發布的年報,2018年12月31日,美的置業擁有173個項目,同時通過合營企業及聯營公司參與了32個項目,覆蓋15個省份的48個城市,其凈可銷售及租賃土地儲備的總額約4507萬平米;全年新增項目土地儲備達1662萬平米,通過合營企業和聯營公司收購權益土地儲備面積57萬平米,全年共新增土地儲備1719萬平米。

迅速擴張的還有企業規模:2018年,美的置業實現合約銷售790億元,同比增長56%;收入301.20億元,同比增長70%。同時,經營利潤、毛利率及年內核心凈利潤等均有所上升。

不過,由于快速擴張、加速拿地,美的置業的負債總額進一步攀升。截至2018年12月31日,美的置業負債總額為1537.3億元,同比增加52.5%。其中,流動負債1192.6億元,同比增加68.7%,非流動負債為344.7億元,同比僅增14.4%。流動負債增幅較大,公司短期償債壓力或將增加。

相比上市之前,美的置業的凈負債率雖然有所下降,但是97%的數字相比行業內50%-60%的平均負債率,這一數字仍然偏高,存在一定的財務風險。

對此,美的置業相關負責人對《華夏時報》記者表示,美的置業的財務指標不斷優化,現金短債比1.6,財務狀況不存在壓力。美的置業還表示,2018年,美的置業規模、收入和利潤均實現了較大幅度增長。伴隨著規模的成長,負債總額有所上升,但同時也應該看到,截至2018年12月31日,集團的凈負債率為97%,同比2017年大幅下降了22%,且是連續4年保持下降態勢。另外從現金流、現金短債比、授信額度等多個指標來看,目前公司的財務狀況良好。

業內:吃太快會消化不良

在行業規模加速集中的大環境下,美的置業將此前“2020年實現千億銷售”的目標提前至2019年。

美的置業此前上市的招股書披露全口徑數據顯示,2015年至2017年,美的置業的合約銷售額分別為111億元、206億元以及507億元,連續兩年實現業績翻番,復合年增長率約113.7%。而2018年合約銷售額雖升至790億元,但其上升速度已經有所下降。

2019年,美的置業目前雖然提出了千億目標,但是相比前幾年的增長速度,千億目標顯得并不激進。

降速發展的美的置業能否持續得到資本市場的青睞,仍需靠業績說話、靠優質標的資產作支持,同時現金流的安全也是關鍵因素。

目前,大規模拿地已經給美的置業帶來了顯而易見的資金壓力。多個業內人士認為,對于美的置業這種處于初步上升周期的中小企業來說,在積極拿地的同時,必須綜合考慮城市布局、土地價格、周轉速度、銷售結轉等多重因素。此前,一些做派激進的房企高價拿地卻遭遇政策調控,導致出現經營性風險和資金鏈危機的案例時有發生。

對此,美的置業相關負責人回復《華夏時報》記者采訪時表示,2019年集團將會進一步加強大都市經濟圈布局,進一步向重點二三線等中心城市靠攏。在原有布局基礎上,進一步結合國內“八縱八橫”高鐵線路規劃優化選擇區域深耕目標并專注于五大核心經濟區區域,即珠江三角洲經濟區、長江三角洲經濟區、長江中游經濟區、華北地區及中國西南經濟區, 進一步滲透已涉足的城市以及具有巨大發展潛力的周邊城市。

美的置業還表示,一直以來,其都堅持走穩健發展之路,積極平衡規模、利潤和負債三者之間的關系。伴隨著豐厚土儲所釋放出來的利潤、結轉速度提速、回款加快和評級不斷優化等, 我們有信心集團的凈負債率會得到進一步優化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,美的置業的負債數據規模大,需要積極把控風險。“從后續市場的發展來看,此類企業需要慎重做出投資策略。第一、在擴張的時候注意三四線城市降溫的風險。第二、積極尋求融資機會,繼續做大規模和其在行業中的影響力。”

“這種企業要處理好現金流和融資的問題。”上海中原地產首席分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者,在集中程度與日俱增的房地產市場,對于美的置業這類處于上升期的中型房企而言,規模擴張體現出房企的融資能力,但這類房企不要高成本融資,也千萬別搶高價地,“否則就是刷個流量,不賺錢,遇到市場調整說不定還會虧手里”。

在盧文曦看來,這類企業的擴張最好有度:“吃太快會消化不良,甚至負債率太高會觸及安全。其次是擴張的話,人才儲備、品控等等是不是能跟上。擴張節奏肯定會快,各種資源跟不上,可能反而拖累發展。”

著名經濟學家宋清輝直言,在集中程度與日俱增的當下房地產市場,對于那些急于擴張的中型房企而言,風險很大。對他們而言,擴張是一件比較“吃力”的事情,不但手上的現金流不允許,而且行業的預期風險也不允許。與盧文曦一樣,其也對記者表示,建議這些急于在規模上“上一個臺階”的企業適當放慢步伐,待到時機成熟時,再圖擴張不算晚。

責任編輯:張蓓


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