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房企年報觀察 | 太古地產步調緩慢掉隊明顯 2018年收入、經營溢利雙下降

作者:陸肖肖

來源:華夏時報

發布時間:2019-04-05 09:33:49

摘要:擅長制造網紅打卡地的太古地產(01972.HK),最近不再從容不迫,剛剛經歷了2018年收入、經營溢利的雙下滑,其過于緩慢的發展模式也日漸被業內所質疑。

房企年報觀察 | 太古地產步調緩慢掉隊明顯  2018年收入、經營溢利雙下降

華夏時報(www.tbgbj.icu)記者 陸肖肖 北京報道

擅長制造網紅打卡地的太古地產(01972.HK),最近不再從容不迫,剛剛經歷了2018年收入、經營溢利的雙下滑,其過于緩慢的發展模式也日漸被業內所質疑。

業績下滑

太古地產2018年收入達147.19億港元,相比2017年度收入185.58億港元下降21%;經營溢利實現293.65億港元,相比2017年度經營溢利349.30億港元下降16%;股東應占綜合溢利為286.66億港元,同比下降16%。

太古地產的主要收入來源為租金收入、物業投資、物業買賣、酒店收入等。在2018年太古地產的收入中,物業投資占比最高,達83.25%,同比增長7.68%至122.54億港元;租金在收入貢獻第二,其中辦公樓、零售物業、住宅收入分別達到了63.75億港元、52.05億港元、5.37億港元;物業買賣收入10.61億港元,同比下跌82%,退居收入貢獻第三位;酒店收入14.04億港元,同比增長4.39%,但酒店業務仍在虧損。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示,太古地產在內地布局商業地產偏多一點,并不像國內地產商熱衷于高周轉的項目,他主要是靠持有商業項目,然后靠租金來回本,還有一些散售的物業,但速度肯定是比較慢的。從最近幾年商業地產的發展來看,實體零售業受到互聯網的沖擊,市場并不是特別好,太古地產在收入方面的壓力,很難去回避掉。另外,香港市場的房地產市場正在面臨調整,在銷售方面也會產生一定的壓力。

另外,由于太古地產較為謹慎的運營策略,2018年企業負債率有所減少。數據顯示,太古地產2018年債務凈額為299.05億港元,低于2017年的353.47億港元。現金及未動用已承擔融資達到了141.47億港元。資本凈負債比率由2017年的13.6%下降為2018年的10.6%。

出售物業

這一年太古地產曾先后多次出售位于香港的辦公樓物業,據不完全統計,太古地產三宗物業出售物業總價值,已經達到216億港元。

在4月8日,太古地產以1.2億港元的價格,出售了香港加列山道的一宗物業;6月8日太古地產發布公告,公司完成了香港九龍灣新九龍內地段6312號商業地塊及其上一幢25層甲級寫字樓的出讓,這筆交易的成交價65.28億港元;6月15日,太古地產完成了對香港太古城中心第三座、四座100%權益的出讓,這筆出售的總價格為150億港元。

對于2018年幾次辦公樓物業出售的問題,太古地產董事局主席及常務董事施銘倫在業績會上表示,將已經成熟的非核心的物業出售,是符合太古地產發展戰略的。2018年對于太古來講是非同尋常的一年,因為太古計劃出售300億價值的物業,現在出售已經差不多完成, 2019年不會再有那么多動作。

盧文曦表示,在香港市場受到調整的背景下,太古地產選擇大量出售物業,可能是認為市場短期已經到了相對高位,未來兩到三年之內沒有特別好的機會,所以會進行資產盤整,選擇一些資產出售。另外,出售資產也會增加一部分現金收入,年底的報表也會比較好看一點。

在出售資產的同時,太古地產也在買入一些新的物業。2018年3月,太古地產完成了上海另一宗項目的收購,太古地產占有其中50%權益,目前正在籌備前灘太古里項目,預計在2020年完成。

太古地產行政總裁白德利表示,我們有更大的胃口購買更多的土地,不管是住宅用地還是商業用地,或者香港還是內地。太古在投標、買地方面還是非常積極的。在香港使用多年的各種買地渠道會繼續使用,但是補充土地,太古會非常小心研究以及長遠部署。

白德利表示,對于粵港澳大灣區太古地產也在非常認真地研究,但是找到一個合適的地點是非常不容易的。目前太古地產已在深圳開設了一間辦公室,去研究大灣區的發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示,對于粵港澳大灣區的投資,有很多企業都看好,同時需要看到,目前區域發展剛剛起步,利好需要多年的時間才能兌現。尤其是針對商業地產項目來說,區域消費力的培育尚且需要很長一段時間,進入市場還是要等待合適的機會。

步調緩慢

太古雖然進入中國內地已有18年時間,但截至目前為止,僅有6個項目,分別是已開業運營多年的北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港及成都遠洋太古里。還有位于上海已開業兩年的興業太古匯,以及正在籌備中的前灘太古里項目。

而慢開發已經成為太古地產的一大標簽,上海興業太古匯項目從拿地到開業用去了13年的時間,成都遠洋太古里用了6年做開業準備,廣州太古匯也是耗費了10年。

類似于太古地產,從香港起家的地產商,如恒隆、恒基、新鴻基等,在上世紀90年代,隨著內地房地產市場的崛起,這些房企紛紛北上發展,占據了企業規模發展的先機。但其擴張速度均遠低于內地地產商,香港起家的企業在地產領域慢慢落于下風。

前者的布局多局限在一二線城市,甚少有像內地地產商一般下沉至三四線城市中去。和目前內地市場快周轉的開發商相比,太古地產這種慢開發模式在近年來遭受到業內的諸多質疑。

嚴躍進表示,周轉速度太慢,某種程度上降低了開發成本,提高了土地的潛在溢價,但是過于追求高端會影響項目的復制,過慢的周轉速度也影響了項目在全國的鋪開。

盧文曦也提到,同內地開發商快速搶占市場、依靠規模擴散盈利的快周轉模式不同,從香港起家的地產商更拿手的是在高端商業項目的運作,更加講究品質、利潤,兩者的發展模式完全不同。發源于香港的公司經歷過很多市場周期,他們會把安全放在首位,風險意識更強,開發節奏肯定會比較慢。

盧文曦表示,相比來說,內地并沒有經歷過大的調整,所以內地房企相對比較激進,敢于運用高杠桿、高周轉,發展速度就更快。因為慢開發的模式,從某種程度上來說,類似于太古地產的從香港起步的開發企業,失去了快速成長的機會,過于保守也就錯失了在內地發展的最好時機。

責任編輯:張蓓


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