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史上最嚴“禁墅令”再迎收緊 東莞居住項目內嚴禁建設別墅

作者:劉詩萌

來源:華夏時報

發布時間:2019-08-14 20:58:16

摘要:未來企業拿地時,就算地塊本身是低密度的,但由于產品開發上的限制,企業也會作出跟以前不同的價值判斷。因此,這一政策對地價的控制以及未來房價預期的管理都能起到有效的作用。

史上最嚴“禁墅令”再迎收緊 東莞居住項目內嚴禁建設別墅

華夏時報(www.tbgbj.icu)記者 劉詩萌 北京報道

自4月住建部暫停別墅項目建設審批手續后,近日有關別墅的政策再現收緊。

8月13日,東莞市自然資源局印發《東莞市加強居住項目規劃管理指導意見》(下稱《意見》),要求居住項目內嚴禁建設別墅,特別強調低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。

在“史上最嚴禁墅令”之后,福建、黑龍江等省均已對所轄區域內的別墅項目展開統計清理,并暫停辦理別墅項目建設審批手續。4個月后,廣東東莞發布的這一政策,更是將此前開發商利用政策漏洞建別墅的“口子”都一一堵死。

“這個政策從影響力和威懾力來說還是比較大的。”合碩地產首席分析師郭毅接受《華夏時報》記者采訪時表示,未來企業拿地時,就算地塊本身是低密度的,但由于產品開發上的限制,企業也會作出跟以前不同的價值判斷。因此,這一政策對地價的控制以及未來房價預期的管理都能起到有效的作用。

限制高低配,嚴禁“拆分”套型

不同于此前“容積率為1”的定義,《意見》將別墅這一術語界定為帶有私家花園的底層獨立式住宅,并在此基礎上規定除聯排式住宅外,其他住宅建筑均應采用單元式住宅形式。套型設計應符合單元式住宅的布局特征,每個單元設置的樓梯或樓梯與電梯應體現公共屬性,上下樓層的套型結構應基本一致。同時,低層和多層聯排式住宅戶型設計應與別墅有明顯區別,各住宅套型在水平方向上,應通過首層及以上、全部計算容積率的房間進行拼接,拼接處的進深長度應不小于5米,拼接高度不少于兩個自然層。

此外,還強調嚴禁將別墅套型“拆分”為戶內動線布局不合理的多個小套型、偽裝成單元式或聯排式住宅進行開發建設。

郭毅指出,這個政策針對執行環節的具體規劃設計,對細節加以更加嚴格的管理。確實這樣一來,目前比較常見的所謂“下疊”、“下躍”類的產品就不會再有了,有的話也可能只是室內的復式,但如果不擁有室外院落的話,實際上就不具備別墅的居住屬性了。

從這一點上看,政策正好指向了“禁墅”的難點和痛點。過去十五年間,盡管2003年原國土資源部已經停止別墅類用地的土地供應,還在2005、2008、2016年等多次發布“限墅令”。然而迄今為止,別墅仍然是不少城市改善型住房的供應主力。以北京為例,2018年北京別墅成交金額為479億,占市場總成交金額的26.5%。

中原地產首席分析師張大偉表示,容積率低于1的土地現在確實都只能建成六七層的板樓了,但由于過去的政策沒有限制高低配和高度,開發商可以通過不均衡使用容積率來操作,因此政策落地后作用都十分有限。市場上也隨之出現了一些非常畸形的項目,外圍都是幾十層高層,內部則包圍著少部分別墅,別墅基本占了所有的綠地資源。

解決“混搭小區”問題

從實際居住的角度看,高層別墅“高低配”看起來是滿足了住房消費的結構性需求,卻也容易造成近些年“混搭小區”普遍存在的業主矛盾。例如去年,豐臺區西局附近的別墅小區“西宸原著”和同在一個地塊上的保障房小區“玉璞家園”就鬧起了風波,保障房業主認為兩個項目在規劃時是按照一個整體來配置綠地和公共設施的,不該分隔開,因此要求拆掉兩個小區之間的鐵圍欄。雙方業主為此對峙一年左右,甚至訴諸法律來解決糾紛。

對此,中國豪宅研究院院長朱曉紅對《華夏時報》表示,從北京以及其他幾個區域來看,別墅和普通住宅在同一個小區里,然后人為隔離開來,確實容易造成業主之間的矛盾。而且雙方各執一詞,住別墅的業主覺得自己花得錢多,物業費交得多,因此有權利享受自己居住的環境不受打擾;而普通住宅的業主覺得一個小區內貧富懸殊太大有問題,為什么富人能去的地方自己不能去?即使不在一個小區,在相鄰的兩個小區之間都會容易造成這樣的矛盾。

因此他認為,這一政策的實施也從根本上避免了這種社會矛盾,避免公用的稀有資源被少數人占有。

針對這一點,記者也注意到《意見》提出,為保障居住區內綠地和戶外活動空間的公共屬性,在規劃設計中不應設置圍墻或圍欄,將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動空間劃作首層住戶的專有使用部分。

會有城市跟進嗎?

作為第一個在規劃設計環節對“禁墅”作出細節規定的城市,東莞出臺這一政策是否意味著全國都將陸續告別增量別墅,成為公眾關切的問題。

朱曉紅通過實地調研發現,東莞不少小區內都存在抽出一點容積率蓋別墅的現象,水岸、等優質公共資源被部分業主占據,已經導致不同類型的業主之間出現了矛盾。他認為類似的政策也將會在各地陸續出臺,避免矛盾再次發生。

郭毅則認為其他城市未必都會跟進。相對于東莞來說,一些地價水平比較高的城市則不那么容易做到。她指出,如果所有的口子都被嚴格地封堵住,一方面可能對于整個土地市場的交易形成不利的影響,另一方面已拿地的企業未來做開發和設計以及面向市場銷售的時候將面臨著更大的難題。因此在這個層面上,不同的城市或許會有不同的執行尺度。

無論推進情況如何,在各地嚴查規劃、別墅政策嚴格收緊的今天,城市別墅很可能成為稀缺產品。張大偉認為,按照新的建筑規范,不允許高低配、統一約束限高后,未來出讓的土地上再出別墅的可能性非常小,大部分城市里現存的別墅都將成為稀缺產品。

“從規劃政策看,東莞只是一個開始,未來各種收緊政策將越來越嚴格。”他說。

責任編輯:徐蕓茜 主編:陳巖鵬

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