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2019年北京商辦市場大單頻現 租金下降成交量仍處低位

作者:袁曉瀾

來源:華夏時報

發布時間:2019-08-16 19:38:19

摘要:今年,北京寫字樓市場發生的多起大宗交易備受關注。

2019年北京商辦市場大單頻現  租金下降成交量仍處低位

華夏時報(www.tbgbj.icu)記者 袁曉瀾 北京報道

今年,北京寫字樓市場發生的多起大宗交易備受關注。

3月,啟城投資、顥騰投資宣布聯合瑞士合眾集團和中東家族財富基金等境外機構投資者,對位于北京市中關村核心區的地標性建筑鼎好大廈項目完成了戰略收購,總金額13.4億美元(約合人民幣90.2億元)。此次交易是迄今為止北京最大體量的商業地產外資收購項目之一。

互聯網巨頭頻頻出手購置商業地產。2019年開年,今日頭條就豪擲90億元購買了大鐘寺中坤廣場和方恒時尚中心的資產包。而京東則斥資27億元買下翠宮飯店。

近日,北京通州運河商務區又成交一筆30億大單,這也是迄今為止通州區最大的一筆大宗物業交易。

據投中網PropTech研習社的統計,2019年上半年,北京地區寫字樓市場發生了11起大宗交易,披露交易金額超過300億元。

多起大宗交易的出現是否代表北京商辦市場抄底時刻的到來?某保險資金負責人對《華夏時報》記者表示,在收購項目時很多基金都提出要求出售方提供租金擔保,很多資金機構對今年租金形勢不是特別看好,所以現在說“抄底時刻”還為時尚早。

商辦租金下滑 價格泡沫消退

對于持有商辦物業的業主方來說,租金收入直接關系著投資回報率,租金也成為商辦市場買賣的重要參考。

好租曉樓數據服務平臺大數據顯示,2019年4月以來,北京寫字樓市場租金呈現回落、價值回歸的狀態。

從最近18個月北京商辦類產品租金段位分布圖來看,租金在5元/平米/天以下段位成交量呈逐步成放大趨勢,5元/平米/天以上中高端產品成交量逐步縮窄。

高力國際提供的數據顯示,受第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響,今年上半年北京甲級寫字樓空置率達到八年來最高值11.5%,租金小幅下調。

高力國際華北區董事總經理嚴區海分析稱,面對當前市場需求疲軟的現狀,依行業劃分,傳統金融及傳統科技類租戶仍為需求的主要推動力,本土靈活辦公運營商的擴張速度明顯減緩。受互聯網投資熱潮降溫的影響,互聯網初創企業的租賃需求大幅下降。

在中關村商圈,《華夏時報》記者看到,此前在此扎堆的互聯網金融企業,或運營不善關張,或經營不景氣搬到租金更低的區域,區域內對于寫字樓租賃的需求大幅下降,不少寫字樓在降低租金吸引租戶。

萊坊研究部發布的2019年第二季度《北京寫字樓市場報告》指出,第二季度,受經濟增速持續放緩的影響,許多企業進行內部整合以縮減租賃面積來減少租金預算,因此,全市甲級寫字樓平均租金環比下降1.5%至每月每平方米363.3元。

另一方面,商場市場的新增供應量不少,更加加劇市場供過于求的狀況,讓租金面臨下行壓力。

2019年第二季度,北京共有兩棟甲級寫字樓項目竣工入市,分別為中國人壽金融中心和銘豐大廈。中國人壽金融中心成為北京中央商務區中服地塊內首個入市項目,總建筑面積約16.2萬平方米;銘豐大廈位于麗澤金融商務區,建筑面積5.12萬平方米。截至2019年6月,北京甲級寫字樓租賃市場的存量達到約1010萬平方米。

根據萊坊研究部的統計,2019年下半年,北京寫字樓市場預計將迎來多個新項目入市。其中,新增供應主要集中在CBD中服地塊、奧運村區域以及麗澤金融商務區。下半年,預計將有約70萬平方米的新增寫字樓面積入市。

商辦價格還未降到位

而在買賣市場,經歷了2016年樓市去庫存后,北京辦公類產品政策逐步收緊,2017年、2018年出現了同比大幅負增長態勢,進入2019年,辦公類產品的銷售面積和同比增長率仍處于低位。

好租曉樓數據服務平臺大數據還顯示,2019Q1、Q2調價指數分別為0.991和0.982,連續兩個季度低于1,Q2監控到約7000套次房源降價,反映出市場投資者回歸理性。

好租曉樓數據服務平臺高級研究員王磊石認為,這主要是受政策影響,2017年一季度北京對商辦產品實施了限購政策,導致成交呈現斷崖式下跌。

高力國際發布的內容顯示,從今年上半年商辦產品交易情況來看,整售交易成交業態有多元化發展的趨勢,但辦公樓類物業仍占主導,上半年整售交易中,寫字樓成交金額占比約為25%。此外,部分被自用型買家或投資機構收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。

從地理位置來看,上半年整售交易項目多為四環及周邊區域,并具備改造提升前景的項目。雖然今年商辦市場有大單出現,但北京商辦產品整體市場仍不活躍,價格未明顯下滑,市場最佳買點還未出現。

多位市場人士向《華夏時報》記者表示,無論是業主心理預期還是真實交易價格,北京商辦價格都沒有明顯下降,不排除隨著下半年融資的嚴控,開發商的資金壓力加大,商辦價格會有一定的價格下滑。

戴德梁行高級助理董事張為對《華夏時報》記者表示,沒有物業能輕松便宜地賣出去。從最近接觸的項目來看,業主預期或者市場上的信號稍微低一點之后,不少物業在交易最后一刻,價格還是漲上去了,而且很快就成交了。

北京世嘉融金投資顧問有限公司總經理侯勇告訴《華夏時報》記者,“目前我們接觸到的資金方對于目前市場上交易的項目,都認為其估值仍然過高。”

一位險資機構負責人對《華夏時報》記者表示,國家對資金流入房地產領域管控越來越嚴,今年下半年很多開發商資金壓力相對很大,有些資產價格可能會松動,今年成交價格相比去年成交價格將有一定程度下滑。

責任編輯:張蓓 主編:張豫寧


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